首创证券：房地产基本面持续走弱，静待政策落地

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乐居财经 李礼 8月19日，首创证券发布房地产行业周报。

核心观点：

政策端：中央方面：上周住建部发布数据“保交楼”工作开展以来，各地加快项目复工和建设交付。目前，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。央行公布社融数据，居民中长期贷款减少672亿元。

地方方面：上周江苏省发改委就《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》征求意见，拟明确全省（除南京、苏州市区）全面取消落户限制。贵州省六盘水提出公积金贷结清再贷，首付按首次贷款算。郑州多区域推出契税补贴政策，自8月3日起至今年底在其辖区范围内购买新建住房，给予50%比例的购房契税补贴。

市场端：2023W32我们重点监测的39城商品房成交面积为198.8万平米，环比-30.5%，同比-35.7%；全年累计成交面积11808.5万平米，同比-7.7%。2023W32我们跟踪的10个城市商品房可售面积为5841万平米，较上周环比0.23%；库存去化周期为16.7个月，环比0.7个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为6.2和1.2个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为37个月以上。

23W32我们跟踪重点城市推盘套数为1211套，环比-87.6%，年度累计总推盘数同比-12.2%；周度新开盘去化率41.8%，环比变动13.9%，回落至低位区间。五月以来市场走弱，房价持续下降，房企推盘意愿不足，我们预计后续销售将持续承压。

投资建议：政治局积极表态后，目前进入政策真空期。我们认为一线城市的放松更加谨慎，不会一蹴而就。暴雷风险进一步传导至龙头房企，短期地产股将进一步承压。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。

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